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Foi aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) a maior reforma nas regras do financiamento imobiliário nos últimos vinte anos. Os bancos terão maior liberdade para indexação dos contratos e não precisarão destinar parte do fundo da poupança para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A última mudança tão significativa havia sido a aprovação do instrumento de alienação fiduciária, em 1997.

A Resolução 4.676/2018, que oficializou as mudanças, simplifica as normas para o direcionamento de recursos da caderneta de poupança, uma das principais fontes do mercado imobiliário por meio do SFH. A medida também flexibiliza e amplia o leque de opções de financiamento imobiliário a partir do fundo.

Outra alteração diz respeito ao teto do valor de avaliação dos imóveis para utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O limite para o comprador de imóveis havia sido reduzido para R$ 950 mil nas grandes capitais e era limitado a R$ 800 mil no restante do país. Agora, voltará a ser de R$ 1,5 milhão não apenas nas grandes capitais, mas em todo o Brasil. O pacote foi anunciado no dia 31 de julho, pelo ministro da Fazenda, Eduardo Guardia, e tem como objetivo reaquecer o mercado imobiliário – e como efeito, também, criar vagas de emprego na construção civil. 

O índice mínimo de recursos da poupança direcionados para o financiamento imobiliário permanece em 65%, mas cai a obrigação de que 80% desses recursos sejam contratados nas condições do SFH. Assim, todos os recursos destinados pelos bancos para financiamento imobiliário poderão ser usados em imóveis de qualquer valor e com taxas definidas livremente. 

Por outro lado, a resolução do Banco Central procura incentivar a contratação de financiamentos para imóveis de menor valor – e para isso fica definido que para imóveis com avaliação de até R$ 500 mil, os bancos terão o benefício de aplicar fator de multiplicação de 1,2 aos saldos dos financiamentos.

Segundo o documento, a avaliação do imóvel deve ser efetuada por profissional sem qualquer vínculo com a área de crédito da instituição proponente ou com outras áreas que possam implicar conflito de interesses. Outras regras, como limite de custo efetivo de 12% ao ano e atualização do saldo devedor pela Taxa Referencial, continuam valendo para operações dentro do SFH.

Com as mudanças nas regras do direcionamento de recursos da poupança para o SFH, a equipe econômica do Governo Federal pretende aumentar o número de players e a segmentação do mercado. A liberdade para contratação deve ter reflexo também no mercado de seguros e de títulos com lastro em operações imobiliárias, aumentando os recursos destinados a ambos.

O pacote de medidas traz ainda a ampliação dos recursos da poupança destinados ao financiamento para aquisição, construção, reforma e ampliação de imóveis residenciais. Ou seja: uma fatia maior do bolo poderá ser aplicada para comprar ou fazer melhorias na casa própria. 

Com as alterações, o Banco Central estima que R$ 80 bilhões devem ser injetados no mercado imobiliário em seis anos, a partir de janeiro de 2019, quando as alterações entram em vigor. Até lá as instituições financeiras e demais agentes do mercado poderão fazer os ajustes necessários para se adequarem às novas regras.